Finanzierung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten

In welcher Form auch immer das Zusammenleben am Ende aussehen soll - jedes neu gegründete Wohnprojekt braucht ein passendes Konzept zur Finanzierung. Hier lohnt es sich, früh anzufangen und sich einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten zu verschaffen. Dafür haben wir alle wichtigen Informationen zusammengefasst: von der Aufstellung eines Finanzplans, über Gespräche mit Banken bis hin zur Steuererklärung und der Suche nach Fördermitteln. Zu jedem Thema geben wir Ihnen praktische Arbeits- und Entscheidungshilfen an die Hand, die Sie für Ihr Projekt nutzen können.

Einstieg in die Finanzierung

Wo fängt man beim Thema Finanzierung an? Vielleicht bei den Basics: Erst einmal verschafft man sich einen Überblick über die zentralen Begriffe und Finanzierungsinstrumente. Wichtig ist außerdem, welche Rechtsform die Projektinitiative hat bzw. gründen möchte - denn davon hängt es ab, welche Finanzierungsbausteine infrage kommen.

In den meisten Fällen bietet es sich an, frühzeitig einen auf das Projektvorhaben abgestimmten Finanzplan zu erstellen.

Wichtige Finanzbegriffe
Um mit Banken und anderen wichtigen Akteur*innen am Wohnprojekt kompetent kommunizieren zu können, sollten Sie zentrale Begriffe kennen. Wir empfehlen zur Einführung das kleine Banken-Glossar des Haus- und WagenRat e. V.
Zum Banken-Glossar
Bausteine der Finanzierung
Um das Geld für den Hauskauf, die Sanierung und den Bau zusammen zu bekommen, können Wohnprojekte auf eine Vielzahl von verschiedenen Finanzierungsinstrumenten zurückgreifen. Als Einstieg ins Thema bietet sich unsere kompakte Arbeitshilfe an, die alle wesentlichen Finanzierungsbausteine vorstellt. Zur Ergänzung empfehlen wir einen Blick in unsere tabellarische Übersicht mit Finanzierungsinstrumenten im Vergleich aus dem Jahr 2020.
Zur Arbeitshilfe "Einstieg in Finanzierungsinstrumente"
Zur Tabelle "Finanzierungsinstrumente"
Einen Finanzplan aufstellen
Im Finanzplan für Wohnprojekte werden geplante Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Unsere Finanzplan-Vorlage ist für die meisten gemeinschaftlichen Rechtsformen geeignet und kann sowohl für die Gründungsphase auch als für die späteren Phasen der Entwicklung eines Wohnprojekts genutzt werden.
Zum Finanzplan (Vorlage)

Umgang mit Banken und Unterstützer*innen

"Lieber 1000 Freund*innen im Rücken als eine Bank im Nacken" ist unserer Meinung nach ein veralteter Spruch.

Heute sollten Wohnprojekte viele Freund*innen und eine der vielen grundsätzlich positiv eingestellten Banken im Rücken haben, denn ein Bankdarlehen ist nach wie vor der zentrale Bestandteil der meisten Wohnprojekt-Finanzierungen. Ergänzend dazu können Projektgruppen mit den sogenannten Nachrangdarlehen viele kleine, günstige Darlehen aus dem Kreis Ihrer Unterstützer*innen einwerben.

Mit Banken sprechen
Damit das Gespräch mit der Bank von Anfang an gelingen kann, möchten wir auf eine sehr gute Arbeitshilfe des Haus- und WagenRats e.V. verweisen. Denn auch mit einer positiv eingestellten Bank muss seitens des Projekts klug verhandelt werden.
Zur Arbeitshilfe "Verhandeln mit Banken"
Bankdarlehen aufnehmen
Das Darlehen einer Bank stellt in der Regel den zentralen Bestandteil der Finanzierung eines Wohnprojekts dar. Wir haben in unserer Arbeitshilfe exemplarisch zusammengestellt, welche Unterlagen Banken von den Projekten in der Regel fordern.
Zur Arbeitshilfe "Darlehensantrag"
Nachrangdarlehen einwerben
In unserer Übersicht der Finanzierungsinstrumente finden Sie Grundlagenwissen zu Nachrangdarlehen. Gerade bei diesem Thema empfehlen wir Projekten, mit Finanzexpert*innen und Jurist*innen zusammenzuarbeiten. Die Rechtsanwältin für Wohnprojekte Angelika Majchrzak-Rummel hat vertiefend einen Artikel veröffentlicht, auf den wir gern verweisen.
Zum Artikel "Nachrangdarlehen"

Welches Finanzierungsmodell passt zu uns?

Eines ist klar: jedes Projektvorhaben ist individuell, und so gestaltet sich auch die Finanzierung immer etwas unterschiedlich.

Es gilt, verschiedene Bausteine clever zu kombinieren, auch mal ungewöhnliche Wege zu gehen - zum Beispiel eine Gemeinnützigkeit oder das Erbbaurecht als Optionen zu prüfen - und zugleich solide zu planen. Sich für diesen Prozess externe Unterstützung dazu zu holen, zahlt sich fast immer aus.

Über Finanzen entscheiden
Um einfachere finanzielle Entscheidungen im Wohnprojekt zu treffen, empfehlen wir die Methode "Das 20-Minuten-Budget" als Orientierung. Sie ist von Heinz Feldmann entwickelt und stammt aus seinem "Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft". Für wichtige Finanzentscheidungen sollte der Rat (externer) Expert*innen eingeholt werden. Bei schwierigen Situationen sollten zudem (externe) Moderator*innen/Mediator*innen hinzugezogen werden. Für beide Fälle finden Sie geeignete Expert*innen in unserer Berater*innen-Datenbank.
Zur Methode "20-Minuten-Budget"
Querfinanzierung über einen gemeinnützigen Verein
Wohnprojektträger sind in der Regel nicht gemeinnützig. Da die Akteur*innen in den Wohnprojekten aber oftmals auch gemeinnützige Zwecke verfolgen, ist es ggf. sinnvoll, zusätzlich einen gemeinnützigen Träger (z.B. Verein) zu gründen oder mit ins Boot zu nehmen. Das Zentralwerk in Dresden ist ein gelungenes Beispiel für diese Praxis.
Zum Good Practice Beispiel Zentralwerk Dresden
Kauf oder Erbbaurecht?
In der Finanzierung von Wohnprojekten spielt vor allem in attraktiven Ballungsräumen der Wert für den Grund und Boden eine herausgehobene Rolle. Ein Haus im Erbbaurecht zu übernehmen hat den Vorteil, dass das Wohnprojekt den Kaufpreis für den Boden nicht selbst aufbringen muss, trotzdem aber viele Freiheiten bei der Nutzung des Gebäudes hat. Wie das Erbbaurecht genauer funktioniert, erläutern wir auf einer Seite der Stiftung trias. In unserem Finanzplan kann der Unterschied zwischen Kauf und Erbbraurecht gegenübergestellt werden.
Mehr zum Erbbaurecht
Zum Finanzplan (Vorlage)

Steuern, Finanzierungsmarketing und Fördermittel

An welchen Stellschrauben kann noch gedreht werden, um die Finanzierung eines Wohnprojekts unter Dach und Fach zu bekommen? Definitiv dabei: das Thema Steuern. Denn wenn ein gemeinschaftliches Wohnprojekt sinnvoll konzipiert wurde, muss es ggf. wenige bis gar keine Steuern zahlen.

Darüber hinaus kann es sich lohnen, sich nach öffentlichen Fördergeldern umzuschauen. Verschiedene Fördermittel-Datenbanken helfen Ihnen, im Dschungel der Förderlandschaft durchzublicken. Um Fördermittel-Geber*innen und andere Unterstützer*innen für Ihr Vorhaben zu gewinnen, sollte die Außendarstellung des Projekts so überzeugend wie möglich sein.

Wohnprojekte und Steuern
Wenn ein gemeinschaftliches Wohnprojekt sinnvoll konzipiert wurde, muss es ggf. wenige bis gar keine Steuern zahlen. Wir empfehlen deswegen immer den Einbezug einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Für einen ersten Überblick bietet sich die Arbeitshilfe des Netzwerkes Leipziger Freiheit aus dem Jahr 2022 an.
Zur Arbeitshilfe "Steuern"
Gibt es passende Fördermittel?
Ein allgemeines Förderprogramm für gemeinschaftliches Wohnen gibt es leider nicht - die Möglichkeiten hängen immer von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel dem Bundesland, dem Standort, der Rechtsform und dem konkreten Bauvorhaben ab. Es empfiehlt sich, sich mit Hilfe einer Förderdatenbank (z.B. der Datenbank von WIN) einmal schlau zu machen sowie mit regionalen Wohnprojektberater*innen und den Architekt*innen in den Austausch zu gehen.
Zur WIN-Förderdatenbank
Mit Finanzierungsmarketing Unterstützung gewinnen
Wohnprojektträger müssen in der Regel an den "Kapitalmarkt" gehen, um ihr Projekt zu realisieren. Der Kapitalmarkt umfasst aber nicht nur Banken, sondern auch und vor allem Freund*innen, Bekannte, Fördermittelgeber*innen, die Öffentlichkeit und einige mehr. Die Erfolgschancen steigen erheblich, wenn Sie Ihr Projekt mit Hilfe eines ehrlichen, aber auch effizienten Marketings an den Bedürfnissen relevanter Bezugsgruppen mit ausrichten. Der Leitfaden von Kristina Sassenscheidt, Geschäftsführerin des Denkmalvereins Hamburg e.V. und Aktive im Gängeviertel, fasst die wichtigsten Grundsätze dafür zusammen.
Zur Arbeitshilfe "Kampagnen für Initiativen"

Sie möchten noch mehr wissen? Dann ist unsere umfangreiche Publikation zur Finanzierung zivilgesellschaftlicher Projekte das Richtige für Sie!

Zur Broschüre "Finanzierung zivilgesellschaftlicher Projekte"